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“四种模式”助力“保交楼”,郑州试水房企纾困新路径

阅读量:272 | 发布时间:2022年08月01日09时 | 来源:有料网

 大河网讯 “郑州召开8家房企项目情况汇报会,问题楼盘可用四种模式盘活。”“郑州全力着手化解,纾困市场保民生。”两日来,有关郑州楼市的消息,持续引发舆论关注,多个房企的股票逆势上涨。

  7月28日,郑州市住房保障和房地产管理局工作人员向记者证实了这一消息。业内人士称,此举是“久旱逢甘霖”,对整个行业的问题解决具有一定的启发意义。

  此次郑州市推出的房企纾困项目政策,也迎合了中央要求稳定房地产市场的会议精神。7月28日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议强调,要稳定房地产市场,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  具体而言,针对房地产纾困项目,郑州市住房保障和房地产管理局给出了四种解决方案,通过设立地产纾困基金,来帮有问题的房企盘活资产等,契合之前银保监会提出的“保交楼、保民生、保稳定”。

  探索“四种模式”,助力盘活问题楼盘

  安居乐业是百姓的梦想之一,郑州市矛盾日益突出的房产问题,使得社会对于房企增强自身的“造血”“补血”功能和抗风险能力这一要求更加迫切。

  7月26日,一个名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》的文件在郑州各地疯传开来,文件显示,近期郑州市房管局召开会议,汇报“头部房企自愿退出项目情况”,针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目,给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的退出方式支持。

  这一消息得到了官方人士的证实。7月28日,记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到,为解决郑州市本土重点房企的燃眉之急,经过现场查看、座谈了解、听取汇报、实地调研等,对部分停工停产、销售停滞和逾期交付的项目进行了综合研判,在与多家重点房企的会议上,郑州市初步形成了棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种化解模式和解决方案,让购房者早日住进属于自己的房子,这四种模式分别适用不同的问题项目。

  “棚改统贷统还”模式:针对棚户区、城中村改造项目,通过市级平台统贷统还、积极组织项目前期手续、提供充足抵质押物、有效做大平台公司、研究探索房票机制等措施,安置房建设主体由开发商转变为政府平台公司,将安置房全部包装为棚改项目,盘活土地资源,保证金融机构的贷款安全性,解决好被拆迁群众安置问题;

  “项目并购”模式:针对剩余货殖充足,资产超过负债,但因资金链问题导致停工停产和经营困难项目,通过兼并收购房地产项目,盘活企业资产,实现复工复产,促使部分经营不善且尚未濒临破产的优质房地产企业“瘦身”,防范化解项目逾期交付和烂尾风险;

  “破产重组”模式:针对体量大、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、维稳压力大、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目,积极引进战略投资人、代建托管保交楼,同时,由于在楼盘烂尾后,无法立即恢复经营或者不再具备经营能力或品牌不足,可对破产重整企业进行“托管”“代建”,对项目全程监管,使“烂尾楼盘”由闲置问题资产转化为可销售、可使用的优质资产,以此推进项目建设,完成“保交楼”任务;

  “保障性租赁住房”模式:针对已经建成或即将建成,但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目,通过政府购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施,提高存量房去化率,恢复被收购房地产企业现金流。

  以“四种模式”助力“保交楼”,郑州此次试水深受业内人士看好。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称:“此次郑州的解决措施,对于郑州问题解决和行业问题解决的思路启发等都有积极的作用。此次政策提出了比较丰富的解决措施,应该说针对不同的楼盘落实了不同的应对策略,比较务实,也能够逐一突破,进而有助于更好化解矛盾,对于相关房企来说也具有较好的启发意义。”

  郑州出台多个调控政策,盘活楼市

  房地产市场新一轮宽松周期中,“松绑 ” 成为多地楼市调控的关键词。2022 年以来,全国已有 80 多个城市出台了与房地产相关的优化政策,二季度房地产政策进一步呈现宽松趋势。

  在全国楼市调控“松绑”大潮中,郑州市的表现并不逊色。记者梳理发现,纵观2022 年上半年,郑州利好政策频出,今年3月份,《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》发布,该通知包含19条有关房地产的新政策,被称为郑州楼市新政19条。紧接着6月份,郑州又出台房票安置政策,以此鼓励被征收人购买郑州的新房……

  放松限购、限贷,推行房票安置、贷款利率双连降、补助与补贴共同发力,扩大购房需求,同时降低土拍门槛,加大房企信贷支持,为房企纾困……郑州楼市筑底时间继续拉长,政府出手救市的决心和力度超乎往常。托举并用下,市场成交初步表现同比降幅收窄。

  根据乐居买房的数据,6 月份,郑州各大银行全面下调房贷利率,首套房普遍执行 4.25%,二套房普遍执行 5.05%,创历史新低,对新置业人群是较大利好。从数字来看,郑州 6 月份网签套数超 1.1 万套,成交有大幅提升,郑州楼市筑底持续运行。

  克而瑞统计数据显示,2022 年上半年,郑州新房成交约 469.19 万㎡。从上半年热销的多个项目来看,郑州改善需求得到释放,尤其华润、万科、保利等偏改善的项目,上半年均取得了不错的成绩单。事实证明,郑州好位置、好品牌、交付能力强的项目,依旧拥有较好的市场。

  目前也有房企在郑州市场看到了信心恢复的苗头,6月 22 日,郑州首轮集中供地开拍,整体表现为 15 宗地全部成交,净地占比 1/3,无流拍,成交总面积约 995 亩,总揽金约 106.7 亿元,包含 5 宗公开地、7宗城改用地、3 宗合村并城用地块。其中,2 宗净地溢价成交,其余 13 宗地全部底价成交。

  拿地方面,以政府平台托底为主,国央企和头部实力房企积极参与:竞得方有龙湖、保利发展、万科、碧桂园、越秀等规模房企,也有永威置业、金水建设、郑州地产等地方房企与国资。

  纵观全国房地产市场,2022 年上半年,全国土地市场成交量价同比回落,溢价率大幅下滑,平均水平 3.7%。郑州土拍整体溢价 1.9%,处于中间位置,高于无锡、苏州、沈阳、广州、天津、济南、长春、武汉等 8 城。

  混改激发新动能多家房企实现超预期交付

  河南省委、省政府坚持稳字当头,主动识变应变,全力以赴稳住经济大盘。河南省上半年经济运行调度暨优化营商环境电视电话会提出,要在助企纾困政策上进一步发力,在保持房地产市场平稳有序上发力,因地制宜推动房地产政策落地见效。

  以建业地产为例,积极响应中央及河南省委、省政府号召,引入铁建投,通过市场化运作,先后在郑州、驻马店等地开发多个高品质地产项目。分析人士称,通过国有企业以市场化方式入股地方龙头房企的积极举措,对地方龙头房企支持、维护房地产市场平稳发展、稳定地方经济大盘起到了重要作用,更为全国房地产企业市场化风险处置提供了有益探索。

  此次入股建业地产的同晟置业是河南铁建投集团土地综合开发板块的骨干企业之一,作为同晟置业母公司的河南铁建投集团,此次与建业集团开展战略合作,是落实河南省委、省政府部署,积极推进国企混改的重大举措。此次合作,在支持建业地产发展的同时,河南铁建投集团也将进一步壮大自身土地综合开发板块,更好实现“以地补路、以商补公”,对河南铁路建设形成更强劲支撑。

  此次混改也为建业带来了新的发展契机。2022年上半年,在行业持续低迷的情况下,建业地产实现合同销售额140.4亿元,销售面积191.49万平方米,市场占有率保持稳定,与省内房企的竞争优势进一步扩大;建业集团上半年共计交付56批次、20132套房,交付面积达313.3万平方米,用如期交付兑现承诺。

  通过国资增信,建业将向销售端和融资端传递企业稳中向好发展的信号,进一步夯实市场信心。

  记者注意到,同时有相当一部分的郑州房企也在努力自救,保交房、提市场。作为郑州本土代表性房企的正商集团交出了一份不凡的答卷。

  据相关资料显示,2022年上半年正商集团在大郑州区域如期交付项目6个,包含郑州正商美誉铭筑一期、郑州正商智慧城A-05地块剩余10栋洋房、郑州正商汇航佳苑二期、郑州正商河峪洲安置区一号院、郑州正商博雅华庭一期、郑州正商家河家安置区二号院,交付总建筑面积76.63万㎡,交付套数5347套。

  销售业绩也同样可圈可点,根据克而瑞数据机构的统计,今年上半年,在行业销售业绩普遍下滑的背景下,在大郑州区域,正商集团销售面积位于郑州市场第一位;在本土房企中,正商集团销售金额和销售面积均位于第一位;郑州正商兰庭华府、登封正商城的单项目销售金额,分别位于新郑市场和登封市场的第一位。

  百强房企碧桂园今年以来也遭遇行业寒冬,负债率走高,今年2月份碧桂园未经审核营运数据显示,2月实现合同销售额327.6亿元,同比下滑29.62%。

  在郑州市的一系列救市新政后,2022年上半年,碧桂园交付量却再创历史新高,共计1070个批次、25万户房屋如期交付,覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。与此同时,438个项目首月交付率达75%及以上,165个项目实现了交付即办证。更加验证了郑州救市政策的可行性效果。

  此外,作为河南省本土房企稳健发展TOP2的美盛地产,是兆腾投资集团旗下的全资子公司,美盛在地产开发、文化旅游、生物制药、酒店管理、金融投资、网络科技、基础设施建设等7大板块布局。今年上半年,美盛地产也从高退房率中实现逆势增长。官方数据显示,上半年2030套商品住房实现交付,业主满意度高达95%,下半年依然有约2264套商品住房、7271套安置住房等待交付,全年预交付11565套,在当前时代背景下,也让我们见证了美盛的硬核兑现力。

  市场信心恢复,停工楼盘复工带动回暖

  除了花大力气盘活楼市,郑州市对烂尾楼的治理措施也显现成效。今年备受关注的郑州市烂尾楼啟福城迎来重要进展。近日,中原区啟福城发布续建项目招标公告,在招标公告出来之后,业主们收到了“啟福城化解工作进度通报”。这个位于中原区的重点问题楼盘,化解工作正在有条不紊地进行推动,对于期待已久的数千户啟福城业主来说,无疑是一个值得庆幸的消息。

  在郑州问题楼盘专班组的大力推进下,有实质性突破的不只是啟福城,还有永威西棠、名门翠园、豫森城等。

  市场信心恢复,停工楼盘复工带动回暖。近日,郑州市住房保障和房地产管理局发布2022年6月份郑州市房地产市场销售情况。

  6月份,郑州全市商品房批准预售面积81万平方米,其中商品住宅批准预售面积74.55万平方米,非住宅批准预售面积6.45万平方米。

  郑州全市商品房销售11428套(间),销售面积144.9万平方米,销售均价13830元/平方米;其中商品住宅销售9847套,销售面积124.34万平方米,销售均价14479元/平方米。非住宅销售1581套(间),非住宅销售面积20.56万平方米,非住宅销售均价为9906元/平方米。

  市场信心逐步恢复,商品住宅销量较上月增长明显,同比降幅收窄。6月市区商品房销售面积89.24万平方米,较上月上涨了113.64%,较去年同期下降了37.77%;其中商品住宅销售面积79.27万平方米,较上月上涨了129.98%,较去年同期下降了37.74%。

  据某地产分析师称,虽然前六月受疫情影响,短暂抑制购房需求,郑州楼市供求双降,但也催生了一些新的改善购房需求,市场总体依旧稳健,预计接下来,受各项利好政策的影响,各大房企供应也会加大放量,将继续带动郑州楼市回暖。

  与持续向好的楼市截然不同,郑州楼市的舆论环境并不明朗。记者注意到,近日关于郑州停工楼盘的报道层出不穷,“烂尾楼之都”的标签似乎被牢牢地贴在郑州身上,“实际情况并没有那么糟糕”,郑州市住房保障和房地产管理局的一名工作人员告诉记者,他们曾多次核实网友反映的“问题楼盘”的进展情况,发现有些楼盘正在有序施工中,而有些楼盘早已交付,对于确实存在问题的楼盘,除了已经推出的利好政策,后续官方还会出台一系列计划,让购房者安心、放心。

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